A villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladásnál nem egy újabb felesleges papír, amelyet az ingatlanközvetítő kér az eladótól. Tulajdonosváltáskor jogszabály írja elő a lakás villamos berendezésének felülvizsgálatát, ha nem áll rendelkezésre a tulajdonosváltás időpontjához képest hat évnél nem régebbi, megfelelő minősítő irat.
A kötelezettség célja egyszerű: a lakás elektromos hálózata ne csak működőképesnek tűnjön, hanem műszeres vizsgálattal ellenőrzött legyen. Egy lámpa felkapcsolása vagy egy konnektor kipróbálása nem mutatja meg a hibás védővezetőt, a nem megfelelő érintésvédelmet vagy a túlmelegedés kockázatát.
Villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladásnál: mikor kötelező?
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján lakóépületben lévő lakás villamos berendezésén bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végezni, ha nincs a tranzakció időpontjához képest hat évnél nem régebbi felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum, vagyis minősítő irat.
Ha van megfelelő, hat éven belüli dokumentum, új vizsgálatot pusztán a tulajdonosváltás miatt nem kell készíteni. A papírnak azonban valóban az adott lakás villamos berendezésére kell vonatkoznia, és az azóta elvégzett jelentős átalakításokat is figyelembe kell venni.
Nem ugyanaz, mint egy villanyszerelő gyors átnézése
A villamos biztonsági felülvizsgálat részletes, műszeres méréseket és azok számszerű kiértékelését is tartalmazó ellenőrzés. Egyesíti az áramütés elleni védelem és az általános, tűzvédelmi jellegű szabványos állapot vizsgálatát.
A vizsgálat eredménye minősítő iratban jelenik meg. Ebben a szakember rögzíti a vizsgált berendezést, a mérési eredményeket, a feltárt hiányosságokat, a minősítést és szükség esetén a javítás határidejét. Egy munkalap, számla vagy szóbeli vélemény nem feltétlenül helyettesíti ezt a dokumentumot.
A 32 amper és a FI-relé nem általános kibúvó
Gyakori félreértés, hogy fázisonként legfeljebb 32 amperes túláramvédelem és legfeljebb 30 milliamper érzékenységű áram-védőkapcsoló, közismert nevén FI-relé mellett soha nincs szükség felülvizsgálatra. A jelenlegi szabály ezt a kivételt a bérleménynek nem minősülő lakások időszakos felülvizsgálatánál engedi alkalmazni.
A tulajdonosváltásra vonatkozó előírás ettől külön szabály. Eladáskor tehát azt kell ellenőrizni, van-e hat évnél nem régebbi minősítő irat. A FI-relé megléte fontos biztonsági elem, de önmagában nem helyettesíti a tulajdonosváltáshoz szükséges dokumentumot.
Villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladásnál: mit vizsgál a szakember?
A felülvizsgálat terjedelme a lakás kialakításától függ, de jellemzően kiterjed az elosztótáblára, a védelmi eszközökre, a vezetékek és kötések hozzáférhető részeire, a dugaljakra, kapcsolókra, rögzített berendezésekre, a védővezető folytonosságára, az áramütés elleni védelemre és az áram-védőkapcsolók működésére.
Nemcsak szemrevételezés történik. A jogosult szakember megfelelő műszerekkel méréseket végez, majd az eredményeket a létesítéskor és a felülvizsgálatkor irányadó műszaki követelmények alapján értékeli.
Ki végezheti el?
A felülvizsgálat különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő tevékenység. Nem minden villanyszerelő jogosult minősítő irat kiállítására. Olyan szakembert kell megbízni, aki rendelkezik a villamos biztonsági felülvizsgálathoz szükséges képesítéssel és jogosultsággal.
Megrendeléskor célszerű előre tisztázni, hogy a szolgáltatás teljes villamos biztonsági felülvizsgálatot és szabályos minősítő iratot tartalmaz-e, valamint mennyi időt vesz igénybe a dokumentum elkészítése.
Mi történik, ha hibát találnak?
A minősítő irat nem minden eltérést kezel azonos súllyal. A szakember meghatározza, mely hibák jelentenek közvetlen veszélyt, melyeket kell megadott határidőig kijavítani, és mely eltérések rendezhetők egy későbbi felújítás során.
A veszélyesnek minősített berendezésrészt a javításig le kell választani, ki kell kapcsolni vagy használaton kívül kell helyezni. A biztonságot érintő javítás után az érintett rész csak akkor helyezhető újra üzembe, ha az ellenőrzés igazolja a veszély megszüntetését.
Az eladó és a vevő megállapodhat a nem azonnali veszélyt jelentő munkák költségviseléséről, de a feltárt hibát nem szabad elhallgatni. A dokumentált állapot mindkét fél számára tisztább tárgyalási helyzetet teremt.
Villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladásnál: mikor rendelje meg?
Nem a szerződés aláírása előtti napon. A felülvizsgálatot már az értékesítés előkészítésekor érdemes megrendelni, mert a vizsgálat hibákat tárhat fel, a javítás és annak dokumentálása pedig időt igényelhet.
Korai vizsgálat esetén a tulajdonos előre tudja, milyen állapotú hálózatot kínál eladásra, és milyen költséggel számolhat. A vevő pedig nem az utolsó pillanatban szembesül egy bizonytalan vagy veszélyes villamos rendszerrel.
Mit készítsen elő a tulajdonos?
- a korábbi minősítő iratot, ha van;
- a villamos hálózat tervét vagy felújítási dokumentumait;
- az elosztótábla és a mérőhely biztonságos hozzáférését;
- információt a hálózat bővítéséről, új áramkörökről és nagyfogyasztókról;
- a beépített, közvetlenül csatlakozó villamos berendezések hozzáférését;
- elegendő időt a mérésre és az esetleges hibák javítására.
A működő konnektor még nem bizonyítja, hogy a hálózat biztonságos. Tulajdonosváltáskor ezt megfelelő minősítő irattal kell igazolni.
A Green Ingatlan ebben is segít
A Green Ingatlan az értékesítés előkészítésekor rákérdez a hat évnél nem régebbi minősítő iratra. Ha ilyen nem áll rendelkezésre, segítünk a megfelelő jogosultságú felülvizsgálóval történő egyeztetés és a vizsgálat megszervezésében.
Így a tulajdonos nem a szerződéskötés előtt szembesül a hiányzó dokumentummal vagy a javítandó hibákkal. A lakás ellenőrzött műszaki állapottal, rendezett iratokkal és átláthatóbb feltételekkel kerülhet piacra.
Hivatalos forrás: 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet és a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat.
Az eladás további dokumentumairól az energetikai tanúsítvány lakáseladáshoz című cikkünkben olvashat.
Kérjen segítséget a Green Ingatlantól a lakáseladás előkészítéséhez!
