Egy lakás tulajdoni lapján a tulajdonos mellett haszonélvező is szerepelhet. Ilyenkor a tulajdonjog és a használat joga két külön személyhez kapcsolódik. A tulajdonos rendelkezhet az ingatlannal, a haszonélvezőnek azonban erős birtoklási, használati és hasznosítási joga van.
Ez eladáskor különösen fontos. Az ingatlan értékesíthető haszonélvezettel együtt is, de a vevő rendszerint tehermentes tulajdont szeretne. Ezért már a hirdetés előtt tisztázni kell, ki milyen joggal rendelkezik, fennmarad-e a haszonélvezet, és milyen feltételekkel törölhető.
Mi a különbség a tulajdonjog és a haszonélvezet között?
A tulajdonosé az ingatlan tulajdonjoga: jogosult lehet annak eladására, megterhelésére vagy más módon történő átruházására. A haszonélvező ugyanakkor birtokában tarthatja és használhatja az ingatlant, továbbá szedheti annak hasznait. Lakásnál ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy ott lakhat vagy bérbe adhatja, és a bérleti díj őt illeti.
A haszonélvező magát a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a jog gyakorlását a törvényi keretek között másnak átengedheti. A konkrét lehetőségeket a jog alapításának módja, az okirat tartalma és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapján kell megítélni.
Ki használhatja a lakást?
A haszonélvezet fennállása alatt főszabály szerint a haszonélvező jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. A tulajdonos akkor használhatja a lakást, ha a haszonélvező e jogokkal nem él, vagy vele erről megállapodik. A tulajdoni lap tehát önmagában nem jelenti azt, hogy a tulajdonos bármikor beköltözhet.
A mindennapi együttéléshez célszerű írásban rögzíteni, ki lakik az ingatlanban, ki viseli a rendszeres költségeket, és milyen munkákhoz kell előzetes egyeztetés. A haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni, a tulajdonos pedig ellenőrizheti a jog gyakorlását.
Ki adhatja bérbe, és kit illet a bérleti díj?
Mivel a haszonélvező jogosult az ingatlan hasznosítására és hasznainak szedésére, rendszerint ő kötheti meg a használathoz kapcsolódó bérleti megállapodást, és őt illeti a bérleti díj. A tulajdonos a haszonélvező jogát figyelmen kívül hagyva nem ígérheti oda másnak a lakás használatát.
Bérbeadás előtt meg kell vizsgálni az alapító okiratot, a tulajdoni lapot és az esetleges korábbi szerződéseket. Ha a felek közösen járnak el, a szerződésben egyértelműen fel kell tüntetni, ki a bérbeadó, ki fogadja a díjat, és ki teljesíti a bérbeadói kötelezettségeket.
Eladható-e a lakás a haszonélvező hozzájárulása nélkül?
A tulajdonos a tulajdonjogát eladhatja, és ehhez önmagában nem feltétlenül szükséges a haszonélvező hozzájárulása. Az adásvétel azonban nem törli automatikusan a haszonélvezeti jogot. Ha a jog fennmarad, a vevő terhelten szerzi meg az ingatlant, és tiszteletben kell tartania a haszonélvező jogosultságait.
Ez a gyakorlatban jelentősen szűkítheti a vevők körét és csökkentheti az ingatlan piaci értékét. A haszonélvezettel terhelt lakás finanszírozása is nehezebb lehet, mert a bank a fedezet elfogadását további feltételekhez kötheti.
Mi kell a tehermentes eladáshoz?
Ha a vevő haszonélvezettől mentes tulajdont kíván szerezni, a haszonélvező megfelelő, ingatlan-nyilvántartási törlésre alkalmas nyilatkozata és együttműködése szükséges. A lemondás történhet ellenérték nélkül vagy megállapodás szerinti ellenérték fejében; ennek adó- és illetékkövetkezményeit külön is vizsgálni kell.
A vételár felosztását, a törlési engedély kiadását, az esetleges ellenértéket és a birtokbaadás feltételeit az adásvételi szerződésben pontosan rendezni kell. Nem elegendő egy szóbeli ígéret arra, hogy a haszonélvező majd később lemond a jogáról.
Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?
Természetes személy haszonélvezeti joga legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn, ezért nem örökölhető. Megszűnhet a határozott idő lejártával, a jogosult halálával, továbbá akkor is, ha a haszonélvező megszerzi a tulajdonjogot. Ingatlannál a lemondáson alapuló megszüntetéshez a jog ingatlan-nyilvántartási törlése is szükséges.
A tulajdonos halála viszont önmagában nem szünteti meg a más személy javára fennálló haszonélvezetet. Az örökösök ilyenkor is a bejegyzett joggal terhelt tulajdont szerezhetik meg.
Ki fizeti a költségeket és a felújítást?
A használathoz kapcsolódó rendes terhek és a szokásos fenntartási kötelezettségek főszabály szerint a haszonélvezőt terhelik. A rendkívüli javítások és helyreállítások kérdése már más megítélés alá eshet. A társasházi közös költség egyes elemei, a felújítási alap és a nagyobb beruházások elszámolása gyakran külön egyeztetést igényel.
A viták elkerülésére érdemes írásban rendezni a közüzemi díjakat, a biztosítást, a közös költséget, a karbantartást és a nagyobb felújításokat. Egy konkrét kiadás viselése mindig az adott jogviszony és költségtípus alapján dönthető el.
Mit ellenőrizzenek az értékesítés előtt?
- Szerepel-e haszonélvezeti jog a friss tulajdoni lapon?
- Kinek a javára és milyen időtartamra jegyezték be?
- Van-e a jog alapításáról külön szerződés vagy hagyatéki végzés?
- Fennmarad vagy törlésre kerül a haszonélvezet az eladáskor?
- Hozzájárul-e a haszonélvező a törléshez, és kér-e érte ellenértéket?
- Ki lakik az ingatlanban, és mikor adható birtokba?
- Van-e érvényes bérleti vagy más használati szerződés?
- Hogyan oszlik meg a vételár, és milyen adó- vagy illetékteher merülhet fel?
A tulajdonos az ingatlant értékesítheti, de a haszonélvezeti jog sorsáról nem dönthet egyoldalúan. A tehermentes eladáshoz a haszonélvező együttműködését előre rendezni kell.
Előbb a jogi helyzetet, utána az értékesítést
A haszonélvezet nem teszi lehetetlenné az eladást, de meghatározza a lakás használhatóságát, értékét és birtokbaadását. Ha a tulajdonos és a haszonélvező még a hirdetés előtt megállapodik a törlésről, az ellenértékről és a kiköltözésről, a vevő számára is átláthatóbbá válik az ügylet.
Az okiratokat és a friss tulajdoni lapot az értékesítés megkezdése előtt ingatlanjogban jártas ügyvéddel célszerű átvizsgáltatni. Így a szerződés már a valós jogosulti helyzetre és a felek tényleges megállapodására épülhet.
