A problémás bérlő jelei nem mindig látványosak, ezért a megfelelő bérlő kiválasztása nem pusztán megérzés kérdése. Egyetlen furcsa válasz még nem bizonyítja, hogy valakivel gond lesz, több következetlenség vagy a lényeges kérdések elutasítása azonban már indokolhat fokozott óvatosságot. A cél egy átlátható, minden jelentkezőnél azonos szempontokat használó bérlőszűrés.
A következő hat jel abban segít, hogy időben észrevegye a bizonytalan helyzeteket, és még a szerződéskötés előtt feltegye a szükséges tisztázó kérdéseket.
1. Nem válaszol egyértelműen az alapvető kérdésekre
Egy bérlőjelöltnek nem kell a magánélete minden részletét megosztania. A bérleti jogviszonyhoz szükséges alapinformációkat azonban érdemes tisztázni: hányan költöznének, mikor szeretnének beköltözni, várhatóan mennyi ideig maradnának, és vállalni tudják-e a meghirdetett pénzügyi feltételeket.
Figyelmeztető jel lehet, ha a jelentkező már ezekre a kérdésekre is ingerülten, kitérően vagy egymásnak ellentmondó módon válaszol. Ilyenkor nem az első benyomás alapján kell dönteni. Érdemes röviden elmagyarázni, hogy az információk a megfelelő szerződés és a biztonságos bérbeadás előkészítéséhez szükségesek.
2. Már az elején minden feltételt újratárgyalna
Az alku önmagában természetes része lehet a megállapodásnak. Más a helyzet, ha valaki egyszerre szeretné csökkenteni a bérleti díjat, részletekben fizetni a kauciót, elhalasztani az első havi díjat és megváltoztatni a fizetési határidőt.
Ez arra utalhat, hogy a beköltözéshez szükséges pénzügyi tartalék nem áll teljes egészében rendelkezésére. A tulajdonosnak ilyenkor érdemes előre, írásban rögzítenie a nem módosítható feltételeket. Ha ezek nem teljesíthetők, biztonságosabb másik jelentkezőt választani, mint már a szerződés kezdetén engedmények sorát tenni.
3. Nem egyértelmű, hogy kik költöznének be
A lakás használóinak száma hatással van a költségekre, az állagmegóvásra és a szerződés tartalmára is. Ezért még a megállapodás előtt tisztázni kell, pontosan kik használják majd életvitelszerűen az ingatlant.
Ha a történet folyamatosan változik – először egy személy költözne, később ketten, majd rendszeresen ott alvó további lakó kerül szóba –, kérjen egyértelmű választ. A szerződésben minden beköltöző személy helyzetét rendezni kell, és a háziállattal kapcsolatos feltételeket is célszerű előre írásba foglalni.
4. Nincs konkrét költözési terve
Sokan hetekkel vagy hónapokkal korábban kezdik feltérképezni a piacot, ami önmagában nem probléma. Egy komoly érdeklődő azonban általában meg tud nevezni egy hozzávetőleges időpontot, ismeri a beköltözés induló költségeit, és tudja, miként rendezi a jelenlegi lakhatását.
Ha valaki nem tudja, mikor költözne, még a legalapvetőbb feltételeket sem gondolta át, és csak összehasonlítás céljából járja a lakásokat, valószínűleg még nincs döntési helyzetben. Ilyenkor érdemes udvariasan jelezni, hogy akkor térjenek vissza az egyeztetésre, amikor a költözési terve konkrétabbá válik.
5. Elutasítja a közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot
A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó egyik fontos biztosítéka lehet. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara tájékoztatója szerint a megfelelő közjegyzői okirat közvetlen végrehajthatóságot biztosíthat többek között akkor, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a szerződés megszűnése után nem költözik ki.
A jelentkező kérdései, a költségek tisztázása vagy az okirat előzetes megismerésének igénye teljesen észszerű. Fokozott óvatosságra inkább az adhat okot, ha valaki a magyarázat ellenére minden szerződéses biztosítékot elutasít, vagy azt kéri, hogy a korábban közölt feltételt hagyják el.
6. Folyamatosan változnak a történet fontos részletei
A kisebb pontatlanságok természetesek lehetnek, a lényeges körülmények ismételt megváltozása azonban kockázatot jelezhet. Ilyen például, ha a jelentkező eltérően nyilatkozik a munkahelyéről, a költözés okáról, a beköltözők számáról vagy a fizetés módjáról.
Ilyen helyzetben foglalja össze írásban az addig elhangzottakat, és kérjen pontosítást. Ha az alapinformációk ezután sem állnak össze, ne siessen a szerződéskötéssel. A következetes, ellenőrizhető információ fontosabb, mint az, hogy a jelentkező mennyire próbál jó benyomást kelteni.
Hogyan legyen következetes és jogszerű a bérlőszűrés?
A jó előszűrés célja a bérleti jogviszony szempontjából lényeges kockázatok felmérése. Nem indokolatlan magánéleti részletek összegyűjtése. Használjon minden jelentkezőnél azonos, előre összeállított kérdéssort, és csak olyan adatot kérjen, amelynek világos célja van.
- Írja le előre a feltételeket: bérleti díj, kaució, fizetési határidő, költözési időpont, dohányzás, háziállat és a közjegyzői nyilatkozat kérdése.
- Tisztázza a beköltözők körét: a szerződésből derüljön ki, ki használhatja életvitelszerűen a lakást.
- Vizsgálja arányosan a fizetőképességet: előre közölje, milyen igazolást kér és miért van rá szükség.
- Adjon adatkezelési tájékoztatást: a jelentkező tudja meg, milyen adatot, milyen célból és meddig kezelnek.
- Rögzítsen mindent írásban: készüljön részletes bérleti szerződés, átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár és fényképes állapotfelmérés.
- Ne döntsön tiltott szempont alapján: a kiválasztás középpontjában a vállalt feltételek, a fizetőképesség és az ellenőrizhető bérleti körülmények álljanak.
A problémák jelentős része következetes előszűréssel, világos feltételekkel és megfelelő szerződéssel megelőzhető. A döntést ne egyetlen benyomás, hanem az összes rendelkezésre álló, releváns információ alapján hozza meg.
Mit tegyen, ha figyelmeztető jelet tapasztal?
Először kérdezzen vissza nyugodtan és tárgyszerűen. Küldje el írásban a bérlés feltételeit, majd kérjen egyértelmű megerősítést. Ha a válaszok rendezik az ellentmondást, folytatható az egyeztetés. Ha újabb eltérések jelennek meg, a feltételeket nem fogadják el, vagy a szükséges információkat nem adják meg, a tulajdonos dönthet úgy, hogy nem köt szerződést.
A megérzés hasznos jelzés lehet, de önmagában kevés. Az azonos kérdéssor, az ellenőrizhető feltételek, a pontos dokumentáció és a jól elkészített szerződés sokkal biztosabb alapot ad.
Milyen adatokat érdemes elkérni a jelentkezőtől?
Az adatbekérésnél a célhoz kötöttség és az adattakarékosság legyen a kiindulópont. A tulajdonosnak előre meg kell tudnia indokolni, hogy egy adat miért szükséges a bérleti döntéshez vagy a szerződés megkötéséhez. A „hátha később szükség lesz rá” nem megfelelő indok korlátlan mennyiségű adat vagy okmánymásolat gyűjtésére.
Első kapcsolatfelvételkor rendszerint elegendő a név, az elérhetőség, a beköltözők száma, a tervezett időpont és a bérleti feltételek vállalására vonatkozó válasz. A kiválasztási folyamat későbbi szakaszában a fizetőképesség igazolása is indokolt lehet, de az ellenőrzés módját, célját és az adatok megőrzési idejét előre közölni kell. A szükségtelenné vált jelentkezői adatokat nem célszerű korlátlan ideig megőrizni.
A bérlő kiválasztásának szempontjai legyenek ellenőrizhetők és következetesek. A fizetőképesség, a költözés tervezett időpontja és a szerződés feltételeinek elfogadása releváns körülmény. A jelentkező személyére vonatkozó, a bérlethez nem kapcsolódó feltételezések nem adnak megbízható alapot a döntéshez.
Gyakori kérdések a bérlő kiválasztásáról
Kérhető munkáltatói vagy jövedelemigazolás?
A fizetőképesség ellenőrzése jogos tulajdonosi igény lehet, de az alkalmazott módszernek arányosnak kell lennie. A jelentkező kapjon előzetes tájékoztatást arról, milyen igazolást kérnek, milyen célból vizsgálják meg, meddig őrzik meg és ki férhet hozzá. Érdemes olyan megoldást választani, amely igazolja a fizetési képességet, de nem tár fel szükségtelenül minden pénzügyi részletet.
Kötelező a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat?
Nem minden lakásbérlet automatikus, jogszabályi kelléke. A felek azonban a bérbeadás feltételeként megállapodhatnak róla. Már az első egyeztetéskor érdemes közölni, hogy a tulajdonos kéri-e a nyilatkozatot, ki intézi az időpontot, és hogyan oszlanak meg a kapcsolódó költségek. A konkrét okirat tartalmáról és végrehajthatóságáról közjegyző adhat személyre szabott tájékoztatást.
Hogyan lehet kulturáltan lezárni az egyeztetést?
Rövid, tárgyszerű visszajelzés elegendő: a tulajdonos másik jelentkezővel folytatja a szerződéskötést. Nem szükséges minősíteni a jelentkezőt vagy feltételezéseket megfogalmazni róla. A kiválasztás során készült feljegyzéseket és elkért dokumentumokat az előzetesen közölt adatkezelési rend szerint kell kezelni, majd amikor már nincs rájuk szükség, törölni vagy megsemmisíteni.
Kiadná budapesti ingatlanát?
A Green Ingatlan segít az érdeklődők előszűrésében, a feltételek egyeztetésében, a szerződés előkészítésében és az ingatlan átadásában. Így a jelentkezők kezelése következetesebb, a folyamat átláthatóbb, Önnek pedig kevesebb szervezési teherrel kell számolnia.
